Была у лисы была избушка ледяная, а у зайца — лубяная… Построил зайчик себе надежную избушку, чтобы перезимовать. А лисица тем временем смастерила себе домик изо льда, который весной растаял. Забрала хитрая лиса заячью избушку, и только петушок помог бедняге вернуть домик.
Все мы помним эту сказку про бедного зайчика, наглую лисицу и освободителя заячьей недвижимости – петуха. И всем в детстве было жалко зайчика… Став взрослыми, мы порой сталкиваемся с подобными переживаниями. Часто это касается нашей недвижимости – очень хочется её уберечь – в целости и сохранности, в своей собственности и в своем распоряжении. Ведь в реальной жизни никакой сказочный спаситель защитить нашу недвижимость не поможет. А поэтому давайте рассмотрим, какие способы защиты своей недвижимости существуют сегодня.
Расширение возможности подачи документов (через представителя по доверенности, отправив заверенные нотариусом документы по почте или обратившись в регистрирующий орган электронно) может насторожить обывателя – а не может ли произойти махинации с моей недвижимостью? Будьте спокойны, этого не произойдет, но чтобы подстраховаться, вы можете воспользоваться правом подачи заявления о невозможности проведения регистрации без вашего личного участия в отношении принадлежащей вам недвижимости. Без личного присутствия при подаче заявления на регистрацию документы, поданные третьими лицами на оформление недвижимости, будут возвращены без рассмотрения. Однако надо понимать, что в таком случае вы не сможете воспользоваться возможностью распорядиться своим объектом недвижимости посредством доверенного лица, так как должны будете при подаче документов на распоряжение присутствовать лично.
Важно: такая запись не препятствует осуществлению регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права, если основанием для регистрации права по заявлению иного лица является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава — исполнителя в случаях, предусмотренных законом об исполнительном производстве. Недобросовестному продавцу воспользоваться таким заявлением как способом уклонения от государственной регистрации перехода права собственности тоже не получится – суд, установив факт уклонения, примет решение о прекращении этой записи.
Доверенность очень часто является инструментом для различного рода махинаций. Например, владелец подписывает доверенность под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угроз или неверно понимает значение доверенности (полагая, что не давал права на отчуждение). Вот вы сейчас подумали: «Ну, со мной-то такого не случится, я всегда помню, где я бываю, и читаю, что подписываю». Но ведь мошенники умудряются провести человека, не обязательно находящегося в состоянии алкогольного опьянения, но и в состоянии аффекта, крайнего волнения. Подумайте — стали бы вы давать кому-нибудь доверенность на продажу своей квартиры? Скорее всего, только в самых крайних случаях. Большинство собственников думают так же, а выдают такие доверенности по элементарному незнанию.
И вот гражданин оформляет доверенность у нотариуса и вдруг спохватывается, что не хотел этого делать или имел намерение дать доверенность совсем на другие действия. А заявления о невозможности проведения регистрации без личного участия гражданин не подавал… Что же делать? Идти к нотариусу и отменять доверенность, причем не обязательно к тому, у которого эту доверенность оформляли. Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме.
Бывает и так: продавец и покупатель недвижимости нашли друг друга, составили договор купли-продажи и подали документы на регистрацию в МФЦ. И вдруг у вас возникла необходимость приостановить госрегистрацию прав, например, если вы не получили оплату по договору купли-продажи в установленный срок или есть вероятность вообще её не получить – а договор купли-продажи вы уже подписали – можете по вашей инициативе подать заявление о приостановлении регистрации. При этом в нем нужно указать причины приостановления и необходимый для их устранения срок, но не более шести месяцев. При этом обратите внимание, что приостановить госрегистрацию вы можете только однократно.
Закон о государственной регистрации недвижимости предусматривает и возможность прекращения регистрационной процедуры по инициативе заявителя — до осуществления государственной регистрации прав либо отказа в её проведении. В целях обеспечения интересов заинтересованных сторон прекращение регистрационных процедур допускается только, если заявление о прекращении подано всеми лицами, обратившимися за осуществлением государственной регистрации, либо всеми сторонами договора. Такая гарантия необходима для предотвращения недобросовестных действий участников сделки.
Но что делать, если регистрация уже осуществлена, и вы не успели приостановить её или отказаться от её проведения? Если вы считаете, что ваши права нарушены, за защитой прав обращайтесь в суд. Можете подать в МФЦ заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости. Однако, если актуальный собственник захочет продать свою недвижимость, то он это сделает — такая запись не является основанием для приостановления государственной регистрации прав и отказа в ее осуществлении, а только лишь может послужить сигналом новому потенциальному приобретателю этой недвижимости – мол, в отношении неё ведутся споры. Поэтому единственной защитой ваших прав будет суд, он же вправе в обеспечение вашего иска наложить запрет на спорную недвижимость, тем самым стать гарантом того, что пока вы разбираетесь в суде, недвижимость не уйдет в третьи руки.
Тем, кто покупает недвижимость, тоже надо предпринять меры, чтобы не отдать деньги за объект, права на который у продавца нет, или на который зарегистрировать переход права к покупателю невозможно из-за наложенного на объект запрета. Перед тем, как отдать задаток или рассчитаться полностью за понравившуюся недвижимость – обязательно закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Это делается через МФЦ, либо по интернету через сайт Росреестра. Выписка будет содержать сведения, есть ли у продавца право на этот объект недвижимости, и нет ли на него арестов или обременений.
И еще очень важный момент для владельцев недвижимости, которые построили или приобрели её по сделке, но не зарегистрировали свои права. А для чего нужна регистрация права собственности на недвижимость? Можно же прожить и без неё. Да, бытует такое мнение среди граждан, уверенных в том, что регистрация прав необходима государству для сбора налогов или чтобы собирать деньги за замену бумажек. Но это не так. Например, в случае утраты недвижимости вследствие чрезвычайной ситуации или природной стихии наличие зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости является необходимым условием предоставления компенсационных выплат. В противном случае получить компенсацию за незарегистрированный дом, гараж практически невозможно. Или появится у пользователя недвижимости необходимость заложить имущество в банк для получения денежного займа – оперативно и быстро это сделать не получится, так как сначала надо зарегистрировать право на недвижимость.
Вот такие несложные действия можно предпринять самому, чтобы защитить свою недвижимость, не обязательно обращаться к юристу или риэлтору. Будьте бдительны, внимательны к тому, что подписываете, и вовремя регистрируйте права на недвижимость. И тогда будете жить в своем теремке долго и счастливо.
Ирина Кузьмина, начальник Межмуниципального Усть-Абаканского отдела Управления Росреестра по РХ
